中国楼市现状分析 

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中国楼市现状分析(一)

最近几个月,是中国房市的多事之秋,如“拐点”论、徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)和牛刀的深圳房价赌局闹剧、房市“朱坚强”说等等都引起了社会各界的极大关注。同时,由于我国房市目前正在面临着一轮新的调整,因而其走势和发展也越来越引起各界的关注。我国房地产业的现状究竟如何?存在哪些主要的问题?其未来的发展趋势和走向又怎样?这些问题是当前许多老百姓、投资者、地产商和政府决策者都迫切希望了解的问题。本文拟就这些问题进行一个粗略的梳理和分析。

一、我国房地产业的现状

应该说,从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:

1.泡沫成份开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降

2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均价为9316元/平米,与2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示,上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元,环比下滑了23.5%。而据搜狐网报道,北京的多数楼盘的房价开始松动,并出现了普遍的打折促销现象,一些楼盘的价格也

较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%,基本回到了2006年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示,继多个月份出现涨幅回落之后,今年5月份,全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时,万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金,也大幅降低房价进行抛售。

2.成交量萎缩,空置率上升

与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,房市成交量大幅萎缩,房地产商空置率大幅上涨。统计显示,今年1月至5月,上海月平均成交面积为83万平方米,而2007年月均成交面积为174万平方米,同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米,虽然环比4月份增长8%,但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米,环比下滑22%,只相当于去年同期成交的三成。

据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计,2008年7月1日-16日,北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套,而去年同期平均为393.07套,同期下降58.12%。

2008年上半年,深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据,2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米,环比下降30.3%,同比也下降45.5%。

广州市国土房管局的数据显示,今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米,与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%,而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说,今年上半年单月成交量最大的是6月,为64.64万平方米,其它月份全部低于40万平方米,成交量最低的2月仅23.12万平方米,而去年同期,每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间,足见当中的差距。同时,天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩,空置率不断攀升。

3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大

目前,我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。



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